游走在政策灰色地带的“商住房” 为什么卖不掉
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在北京,很多商住房业主颇为无奈,手中的商住房目前面临着卖不掉的尴尬

我的房子卖不掉了,因为它叫“商住房”

游走在灰色地带,商住房将何去何从?

作者:邱宇

本报记者 赵剑影

商住房,是指在商业、办公用地上建造的住宅形式的房屋,近20年来一直游走在法律和政策的灰色地带。

“当初觉得打擦边球捡了便宜,现在卖不掉才知道是吃了亏。”在北京市通州区台湖镇买了商住房的陆鸣辰日前对记者说,他手里持有的一套商住房是2014年底因有居住需求买入的,2017年商住房政策出台后,他未能脱手,一直持有至今。

2017年全国楼市一片炙热的时候,商住房在政策上遭到强力打压,市场转冷,一直持续到现在。买了商住房的人无法理解,好好的房子,怎么突然就卖不掉了呢?

北京限购政策出台之后,这类房地产交易几乎停滞。很多商住房的业主颇为无奈,手中的商住房目前面临着卖不掉的尴尬。

北京像素——商住房市场的标签

商业住户混杂,物业维护少

2018年12月27日早晨,众多居住在北京像素的年轻人像往常一样,涌进地铁6号线草房站,奔向北京各大写字楼,开始新的一天。

“当初为了先满足住房需求购入的,想着先过渡再卖出。”在北京北五环附近购买了一套商住房的牛磊告诉记者,他是2013年从外地来北京工作的,因商住房购房限制少,他又拖家带口租房不方便,于是先买商住房用来过渡。

北京像素号称北京最大的商住楼盘,在东五环外、朝阳区与通州区交界处。

牛磊告诉记者,当初买入这套房的时候价格要比附近商品房单位面积低3000元~7000元。因为户型是loft,所以折算到单位面积价格就更低,只是首付价格略高。

www.61619.com 12018年12月,北京像素小区,楼房窗户密密麻麻。记者 邱宇 摄

记者在该商住房小区走访时发现,小区于2011年建成,商业住户和个人住户混杂,物业管理混乱。

小区一共19栋高楼,窗户密密麻麻,东南西北各种朝向都有,就像一个大蜂巢。这里有近1万套房屋,面积从30到70多平米不等,居住着三万多人。

“之前来看房的人很多,最近除了租房的,基本上没有人来了。”在该小区底层开超市的陈姓经营者告诉记者,随着北京对于商住房的政策限制,去年商住房限购之后,几乎没有来这里看房的个人业主。“来这边看房的商户业主也基本是来开超市的,开公司是民水民电,加上附近都是居民区,也适合。”

虽然建于2010年前后,但因缺乏维修,楼内就像老旧的宿舍,每层30户,走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里,办公室出租广告随处可见。

随后,记者又走访了位于朝阳草房、大兴亦庄、通州台湖的几个商住房小区。发现这些小区多数建成时间均不超过10年,但多数小区由于缺乏相应的物业维护和管理普遍出现商业和个人居住不分、人员杂乱等问题,居住环境并不好。“由于有人开办公司,人车分流管理不好,有孩子的业主特别担心安全问题。”在朝阳区草房附近商住小区居住的柳鸣说。

很多北漂选择在这里落脚,他们没有户口,又暂时没有购房资质。

限购加码,成交几乎绝迹

比如陈林,两年前,他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱,在北京像素买了一套40多平的开间。

“在房地产市场火热那会儿,买商住房的人特别多。买的业主都想着入手之后大赚一笔,哪想着突然出了政策。”在北京一地产公司负责住宅类房屋销售的戴晓告诉记者,她曾经负责台湖镇一家商住房小区的销售工作。她至今还清楚地记得2017年3月26日出台严格的商住房限购政策的那几天,“当时,我已经跟几个业主约好了交押金签约,政策出台之后,那几单生意都泡汤了。”

“商住房”是一个很微妙的概念,在土地性质上属于商业地产,却被开发商包装成住房进行出售。不只北京,上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。

“商住房政策限购后,很多人都在担心未来商住房是否会面临无人接盘的窘境。”戴晓说,事实上也确实如此,那之后我当时负责的楼盘就冷淡下来了,负责代理我们业务的几家中介也结束了合作。“没人买,没有成交,我也跳槽了。”

与普通住宅比,商住房有一系列限制:40年或50年后产权到期;不能落户;首付高、贷款年限少;水电气费贵,税高。

www.61619.com,为稳定房地产市场,北京明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”,同时规定个人购买存量商住房时,要求名下无房、5年社保或缴税,并且只能全款购买。与此同时,上海、广州、深圳、成都、天津等地也紧随其后,出台措施加强对商住房的限制,商住房随之降温。

www.61619.com 2北京像素每层30户,走廊又暗又长。记者 邱宇 摄

“实际上,无论从供应端还是需求端来看,北京商办类住房市场处在冰冻状态。自商办限购政策出台后,监管部门严查市场违规行为,多个楼盘涉嫌‘商改住’被查。”北京市通州区一家住宅销售经理告诉记者,“北京商住楼盘样板间全部关闭,楼盘的推广也都销声匿迹,网签也被暂停。很多刚需及投资客户都因为商住房未来市场堪忧而放弃了购买计划。”

这些陈林都不在乎,他甚至选择性忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言最重要的意义在于,终于在北京买了房、安了家。

商住房是存活于政策夹缝中的产物

陈林早已打算好,等后面交够五年社保,就把房子卖掉,去换一套北京的普通住宅。

“实际上,商住房就是存活于政策夹缝中的产物,本身就违规。目前的政策都在给原来政策管理方面补漏洞。”易居研究院副院长杨红旭说,我国土地用地性质中没有“商住”这个种类。一些开发商做出了违规的建筑规划,致使商住房游走在灰色地带。开发商做商业、办公用地利用率和需求没有住宅高,他们宁愿违规也要改成住宅。

2016年买房的时候,他不愁将来卖不掉,毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店,听说每月都能成交几百套。

“住宅和办公的土地差价大约是一倍多,如果改成商住房卖的单价可以拉高一点,这样开发商可以拿走大部分利润。”一位不愿具名的住宅开放项目负责人告诉记者,“利益的驱动势必会触动更多人进行‘商改住’的尝试。”

房子不好卖了

记者查阅相关统计数据发现,从北京2016年以来的市场情况看,普通住宅平均单套总价467万元,商住公寓平均202万元。也就是说,商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。在2017年3月26日出台相关政策的一年时间内,商住房的成交量占了北京房地产交易市场的一半以上。

但在2017年3月26日之后,一切都变了。

为改变这一情况,2007年,北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示。2011年,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。然而,这些警告都被开发商和购房者选择性忽视了。

当日,为打压炙热的房地产市场,北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”,从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。

“实际上,已经购入的业主也有好消息。限购政策出台后,政府部门又出台了关于商办限购政策的补充说明。”北京通州区一家房地产中介销售人员告诉记者,“已购买的商办类房屋,购房者可保持现有;已购买的商办类房屋可出租,且不限定出租对象;可以销售,但购房人应符合政策要求。”

政策同时规定,个人购买存量商住房时,要求名下无房、五年社保或缴税,并且只能全款购买。

有数据显示,近10年时间里,北京市大约成交商办类物业40万套以上,其中包括25万套左右的商住类物业,这部分物业中有90%为个人购买。以此计算,北京市约有22.5万套商住房为存量房。这部分房屋在出售时,只能卖给满足购房条件的个人或者企业,这一限制条件无疑会成为商住房流通上的一大阻碍。

www.61619.com 32018年12月,北京像素小区附近只剩三家中介门店。记者 邱宇 摄

购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻,有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。

不仅北京,2017年,上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施,对商住房加以限制,商住项目也因此迅速降温。

2018年12月,距离政策出台一年半多,北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼,改称“商业房”。

市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示,政策出台后20个月,即2017年4月-2018年11月,北京商住房成交仅5409套,而此前的20个月(2015年8月-2017年3月),成交套数为 89690套。

也就是说,北京商住房成交量暴跌了94%。

现在,北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右,调控前,同类型的房源报价一度接近7万/平米。

但是在陈林看来,报价4万还是3万都没有任何意义,因为现在很难找到下一个接盘的人,真心想卖房的业主只能不断降价。

他说,虽然规定可以卖给公司,但现实中很少有公司愿意买,因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。

www.61619.com 4资料图:图为北京市海淀区房管局办事大厅。中新社记者 苏丹 摄

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