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中新网12月28日电 “房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联。”在12月27日举办的贝壳思享会上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,2018年是房地产市场深刻调整的一年,面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。

市场逻辑正在无限变幻中,以过去的线性思维来看待市场,难免陷入片面。

明年房地产市场二手触底、新房放量

开发商在决定是否进入一个新城市或拿下一个新项目时,需参考的指标有一大箩筐,如产品结构、人群结构、交互效率等,以及当地二手房市场对新房的带动和挤压、未来存量更新改造的新机会等等。

走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何?在此次活动上,贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》正式发布,以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

综合来看,衡量一个城市住房消费的发展潜力,主要看三个变量,第一是未来要入市的刚需规模,包括目前城市无房群体的规模、基于城市软硬性吸引力而流入的无房群体规模;第二是,刚需入市的难度;第三,刚需的入市在乘数的带动下对整个市场规模的扩大效应。

《报告》显示,2018年是本轮调控的峰值期,2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

所谓乘数效应,则由市场选择二手房的比例及换房需求比例所决定。据贝壳研究院数据,2018年,全国新房交易GMV( 一段时间内的成交总额)是 13万亿,二手房 GMV 是 6.5 万亿,整个房地产行业向存量时代迈进。

在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,预计全年成交420万套,略低于2017年的421万套。

www.61619.com,如果说,增量需求是城市房地产发展的基础的话,那乘数效应是催化剂。

杨现领对市场下行的逻辑总结道:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出,2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,一个城市房地产市场的增量需求越充足、换房的比例越高,交易的乘数效应越大,未来城市房地产市场的交易规模越大,即城市未来购房动能越大。

值得注意的是,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力,资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为,2019年的政策面更大可能性是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

而城市住房市场增量需求,又受到城市当下住房需求被满足的程度、城市未来人口增长的潜力、无房群体入市的难易程度等因素影响。

在政策宽松与基本面收紧的组合里,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出,《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势:一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”,2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四,“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

贝壳研究院将目前的刚需规模、未来潜在的刚需规模(人均 GDP、GDP增速、经济外向度、万人轨道交通米数、学校数量、万人医疗机构床位数、建成区绿化覆盖率)、刚需入市的难度(房价收入比、刚需政策压力)、换房及二手房的带动效应(二手房成交占比、换房比例、换房政策压力)等影响因素指标化,形成评价城市购房动能的指标评价,又在此基础上,构成了城市购房动能排行榜。

中国房地产市场进入全流通时代

许小乐表示,城市购房动能可以理解为一个城市未来房地产的交易规模潜力,可以是新房+二手房规模;也可以是刚需+改善+投资规模。这个全流通的框架可为开发商布局、购房者投资提供参考。

市场结构的变化也演进出一些难以解释的房地产现象,而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》包括100个城市,从城市购房动能综合榜单看,一线及重点二线城市基本进入TOP20。

贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

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