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四线城市没有未来

2011年前三季度,土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市,与之形成鲜明对比的是,从2011年初,三四线城市的土地成交金额同比不断攀升,常州、扬州等城市增幅明显。

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但这也很快引来了过剩之忧。从去年开始,鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市相继爆出楼市泡沫危机,“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例,据媒体报道,当地有些楼盘在开盘两年后,销售面积依然只有20%左右。

大家都知道,恒大对于宏观大趋势的把握异常精准,所以恒大的动向往往也可以作为中国房地产行业发展的方向标。

李友华说,关键在于怎么通过政策的引导把三四线城市建设好。“首先应通过产业结构的调整、通过总部经济发展、通过中心城市发展带动周边城市。”李友华分析,要通过产业的发展和公共资源政策的均等化,让那些往一二线城市转移的人口留在三四线城市,让村镇的人口向三四线城市转移,这样才能真正发展三四线城市。

毕竟老百姓只有安居了才能够乐业,一线城市的管理者也不会傻到把产业和人往其他城市赶吧?

这也意味着,作为城镇化的主力军,三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

由于三四线城市的年轻人口不断流向一二线城市,而从农村流向三四线城市的人口却在不断减少,所以也会造成三四线城市的人口减少和老龄化,这会导致一二线城市的房子供不应求、三四线城市的房子供过于求的局面。

在这种情况下,今年以来,大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内,恒大在上海、南京收获多宗土地,在上海、南京连续拿下7幅地块,总成交金额103亿元。

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谨防空心化

不过这些都不是重点,重点是恒大集团副主席夏海钧说了一句话。

“前几年一些三四线城市,搞了很多新城区、园区的开发,土地供应量很大,而需求又没有跟上,所以一下子就过剩了。”厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华对《第一财经日报》分析,在产业和公共资源分布没有调整的情况下,目前人口向一二线大城市集中的趋势并没有变化。

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三四线城市楼市轨迹

这几年来,由于各地人口不断涌入一线城市造成了供求关系的极度紧张,导致了北上深广的房价出现了飞涨,现在北京、上海、深圳的市中心房价已经动辄10W+了。在这种现实面前,我说一线城市会有房子是不是要被打脸?

他认为,三四线城市发展较慢一方面是由于产业发展较慢,另一方面也是公共资源的稀缺。在发达国家,中小城市所享有的教育、医疗等公共资源与大城市差距不大,但在我国,目前这一差距仍十分悬殊。

全中国大陆唯一一个土地真的有点稀缺的城市是深圳,全市2000平方公里的土地中有一半是山地和丘陵,然后剩下的1000平方公里可供开发的土地中已经开发掉了900多平方公里,只剩下50平方公里左右的土地可供使用。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来,恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企,最近在北京、上海等城市全面爆发,可以说是一个标志,代表了2013年全国楼市分化,房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高,即高利润、高周转、高去化率,而三四线则是高库存、低去化、低增长。

香港土地用途

2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

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中央城镇化工作会议提出,要根据城市资源禀赋,发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

我们认为四线城市没有未来,主要是基于产业发展与土地的关系提出来的。古往今来,土地一直是社会生产中不可或缺的要素,但是随着科技的发展,土地要素的重要性正在不断削弱。

据中原地产统计,前11月,标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿,同比上涨119%,而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

但是到了20世纪末的信息技术革命之后,信息技术产业也逐渐取代了传统的工业部门成为社会物质财富的主要来源。信息技术产业主要是信息设备制造和互联网产业,这两种都是高度集约型的产业,不需要大量的厂房就能够创造出很多财富。所以这些产业往往会留在大城市,而没必要外迁到中小城市去。

不过,此次城镇化会议意味着未来大城市发展将受到严格控制。会议指出,城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地;根据区域自然条件,科学设置开发强度,尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。

改革开放40年来,中国的人口迁徙也是遵循着这样一种规律,前30年主要是农民进城,而最近10年则是中小城市人口往大城市集中。

尽管如此,一二线大城市的楼市仍被看涨。原因在于,目前特大城市的开发强度已经很高,可供进一步建设的用地十分有限。在公共资源和对周围人口的集聚力没有改变的情况下,一二线城市的房价很有可能进一步推高。

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在新一轮的城镇化建设中,中小城市将是发展重点,这或许将影响未来地产行业的布局。

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“三四线城市关键在于是否有产业,没有产业就没有就业机会,就不可能吸引到人才,没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

而到了近代工业革命以后,工业逐渐取代了农业成为社会物质财富的主要来源,像钢铁厂、造船厂、纺织厂这些工厂,一个工厂创造的物质财富可以顶得上好多个县的农业产出,但是它所占据的面积却比农业少了许多。所以工业时代的工厂是相对集中的分布在全国各地的大中小城市里,而财富也是呈现这样一种分布状态。

“三四线城市首先得有人。”李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。

28日下午,恒大集团发布了2018年上半年的财报。

夏海钧说:“中国的房地产企业都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线城市的地级市,四线城市不打算去。”

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接下来,我们就从产业发展和土地政策两方面,论证标题中提出的“四线城市没有未来”、“一线城市会有房子”观点!

虽然这样的模式过于功利,但是从城市本身的长远发展来看,这样的方式也是不得已而为之的,应该得到理解。假设北京、上海这些大城市放开了按需供地,令房价降下来让大家都能够买得起,那么用不了10年时间,北京和上海的人口恐怕都得超过5千万人,届时把容量真的饱和起来了,以后要想引进人才可就困难重重了。

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