房地产强化实体经济载体职能 房企将变身空间运
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  产业地产是以工业、物流仓储用地等为主要载体,以企业为投资、开发、运营主体,以满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态,在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用,是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新蓝海。

赵秀池认为,产业地产不乏盈利点,关键是要紧紧围绕制造业及其所需的服务做好产业一体化平台。开发商作为产业地产的运营商,一方面要为制造业提供厂房等生产场所,更重要的是要做好产业的运营服务,整合各方资源,包括上下游产业链的打造、软硬件环境的建设、融资平台、资产证券化服务等。

  赛迪顾问高级分析师彭丹丹指出,产业地产是园区进化到3.0阶段“专业化分工、市场化运行”的必然结果。该阶段企业作为操盘主体进入,在资金和运营等方面更加灵活,园区空间功能和服务内容更加丰富,弥补了政府开发运营园区的短板。目前,我国产业地产仍处于起步发展阶段,产业地产商和产业地产项目良莠不齐,拥有产业能力才是产业地产商的核心竞争力。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,产业地产要引进资产证券化模式,首先需要具备产业研究人才和团队,这显然高于传统地产开发的要求。他同时提醒,产业地产本身的盈利机制并不稳定,受到产业发展的影响因素较大,若将此类资产进行打包,相应的风险可能会逐渐放大。

  日前,赛迪顾问在北京发布了“2018中国产业地产风云榜”系列榜单,展现了产业地产发展现状。赛迪顾问高级分析师林怀璟表示,随着产业地产的成熟,精耕细作加金融创新将进一步释放产业地产价值。

新兴产业、创业创新成果的转化,是产业地产的最后一公里,产业地产投资也要做好这个公共服务。毛大庆称,打造中国版We Work,致力于产业投资孵化。除了可以获得一定租金外,更重要的是把一些最聪明的创业者和创业项目聚合在一起,随后可以通过入股和天使投资的方式,获得更多的收益。所以毛大庆说,未来自己是“天使投资人”。

  榜单显示,位于前10名的园区有7个在北京、上海、广州、深圳等一线城市,且多为国资背景。标杆的优秀项目仍占少数,多数园区的招商引资水平和运营服务能力较弱。

深圳市房地产研究中心李宇嘉认为,产业地产投资回收期长,要避免为缓解资金链而散售,同时产业地产要将金融支持引进来,使之与进驻企业对接。

  从产业分布看,约40%的园区产业定位不明确,以综合园区为主。专业园区以生物医药、电子信息及互联网、软件服务居多,金融服务、环保、材料等新兴产业园区发展势头良好。赛迪顾问高级分析师马涵表示:“分析上榜园区的成功经验发现,产业、商业、创业等生态圈构建是产业地产项目的操盘关键。”

www.61619.com,产业地产三大盈利点

  “截至目前,全国多地都在实施房地产调控政策,房地产企业利润空间不断压缩。”赛迪顾问高级分析师王志文认为,从经营数据看,超过半数的房地产企业需要探索新业务,未来房地产的投资属性会逐步减弱,功能属性会进一步加强。房地产企业将由产品开发向空间运营迈进,从产品开发商变身空间运营商,强化地产的实业载体职能。房地产行业产品线与功能属性升级将催生“地产蜂巢”的新业态。

张玉良曾介绍,绿地未来将为中小地产商的经营性物业提供经营管理服务,以帮助这些物业提升收益率,进而实现相对较高的市场回报。他预计,未来绿地“地产宝”可以达到8%左右的收益,地产金融业将成为绿地新的增长点。

  林怀璟指出,产业地产商和产业地产项目成功的因素不但依赖于精准的市场产业需求把握、优质的服务平台搭建和精细化管理,更要靠金融创新。随着产业地产的成熟,运用多样化的金融产品,盘活资产,推进资产证券化,是产业地产发展壮大的必由之路。

产业地产

不只是绿地,万科、云南城投等大批企业都开始关注产业地产。万科集团董事会秘书谭华杰介绍,万科将围绕物流地产、创业产业园、以运动为主题的度假项目三个方向发展非住业务。

有观点指出,产业地产的发展,受整个宏观经济周期影响。随着2015年宏观经济持续上行,包括制造业在内的各类产业将面临一个需求扩大、开工量上升的态势。实际上,制造业的升级过程,也会加大对一些优质地块的争夺,尤其是对一些带有物流基础设施的产业用地而言。

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