北京租金3年上涨三成多 胡景晖:资本抬高租金比
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  一场发布会,一桩罗生门,把长租公寓推至风口浪尖,也掀起了一场对租金上涨的大商讨。

前不久,《华夏时报》记者曾报道“中介抢房大战”,某房东出租房,租金却遇中介3次抬价,一时间,公众舆论频频质疑资本运作是否助推租金高速上涨。

  事件的起因是在一场媒体沟通会上,胡景晖对近期租金市场价格波动给出了自己的判断,除了传统的影响租金价格的因素外,很多租赁企业,特别是长租公寓运营商,以高于市场20%-40%的价格收房、出租,破坏了当前市场环境,也是导致如今租金价格上涨的重要诱因。

房租迅速上涨

  在宽货币、购买力下降、货币贬值的前提下,租金的上涨刺痛了广大租房群体,成为吐槽的宣泄口,而这也暴露出以住房消费为主体的众多租客的焦虑。

7月,多方机构发布北京房租相关数据,皆释放出一个信号:2018年北京房租上涨迅速。据诸葛找房监测数据显示,2018年7月,北京房租均价为90.12元/平方米,而2016年1月的北京房租均价为67.38元/平方米,两年半即高涨22.74元/平方米,涨幅约达33.7%,每年平均涨幅达到10%以上。

  房租涨没涨?

贝壳研究院院长杨现领曾表示,北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小,且十分稳定;2015年之后,租金指数走势出现持续上涨的态势,涨幅基本保持在10%左右,考虑到复利的作用,连续上涨的累积性影响已经十分显著。

  房租的确涨了。

而诸葛找房数据显示,进入2018年以来,北京房租均价每月均有攀升。北京房租排名前四的地区为东城区、西城区、朝阳区、海淀区,分别于7月达到149.8元/平方米、149.3元/平方米、114.8元/平方米、138.3元/平方米。

  这是今年1月底和5月中旬同一间自如友家通州合生滨江帝景房源的价格对比,从2390元/月(月付价格)涨至3160元/月(季付价格),涨价716元,涨幅近30%。

同期,据贝壳研究院统计数据显示,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。单月来看,7月北京房租均价为91.5元/平方米,环比上涨2.2%。

  当然这仅仅是楼观君找到的一个案例,不能够代表北京的租赁市场租金波动,不过通过身边租房人的反馈,直观感受上房租的确是上涨了。

质疑资本推高租价

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17日上午9时30分,我爱我家集团研究院召开媒体电话交流会。会议中,我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖对北京房租上涨问题做出详细解读。

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胡景晖表示,专业租赁机构重装修、重装配使房屋更迎合其需求,加之专业租赁机构的存在使业主租房更为便捷……但是,一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配,但某些专业租赁机构仍坚持包装,高价出租,收购房源成本显著抬高,以此赚取租金上涨的差价。

www.61619.com,  而据北京市统计局数据显示,北京1-7月单平米月租金为91.5元,水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份,租赁房房租同比上涨2.8%,环比上涨0.2%,其中,东城区和顺义区房租环比涨幅居前,分别为10.5%和10.7%。

胡景晖还指出,另外,某些租赁机构之间互争房源的行为,势必会抬升收购房源成本。一旦业主观望市场时,发现房租较高,那么其对房租价格的预期心态便会立即膨胀。

  由于租赁市场存在很多无备案的租赁交易,且北京市的租赁交易平台还建立不久,需要大量的数据导入和众多的自主交易租赁双方提供其交易信息,任何一家统计机构的数据都存在缺失,都不能准确描述真实的市场。

胡景晖直言,如果房租持续此态势,那么危机爆发的后果,将比P2P爆雷严峻得多。谈到政府调控方面,胡景晖表示,政府对资本背后运作是有介入的,约谈中介机构手段起到的抑制作用不可磨灭。

  谁助推了租金上涨?

同时,胡景晖指出,2003年至2008年期间,北京市政府曾出台租赁指导价政策,以遏制资本抬价行为。其按季度更新,不同区域不同价格均有相应规定,印刷成白皮书,每个中介公司都有,方便民众查阅。这样的方式未来亦值得借鉴。

  租金价格的形成是基于一个非常复杂的租赁市场,其波动因素与供应结构、供给量、需求结构、需求量、新房二手房房价乃至利率都有着深刻的、密切的关联,任何一方波动都会影响价格。

中原地产首席分析师张大伟此前在接受媒体采访时,对多方机构发布数据表示质疑,当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。

  关于租金价格的波动,北京房地产业协会秘书长陈志表示影响租金价格的上涨主要因素大致有以下几点:

部分机构认为租价合理

  1.在货币相对宽松的条件下,资产价格的重估、购买力的下降、利率的变化都会导致租金的上涨。

部分经纪机构对租金上涨的现象也表达了自己的理解,杨现领明确指出,租金问题的本质是供求,持续上涨的问题在于供给短缺。总体上看,我国面临两类失衡:总量不足与结构失衡。总量方面,北京全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应于接近2200万常住人口,缺口显著,缺口如果得不到妥善解决,长期来看将持续面临租金上涨压力;结构失衡方面,可支付的、高性价比的租赁供应有限,区域资源错配。在这种背景下,专业化机构的供应量更可预期、更稳定,可以有效扩大市场供给,运营机构的定价更稳定,波动幅度相对更小,远远低于市场租金波动幅度。

  2.租赁市场的总供给与总需求之间之间的不充分与不匹配的关系也会导致租金的上涨,特别是在需求旺盛的情况下,供给不足必然导致租金上涨,这是目前租金持续上涨的主要根源,短期也无法迅速扭转。

胡景晖在公开电话会议中也表示,目前房租上涨幅度仍在合理范围之内。

  3.观察租金的波动必须要考虑季节性因素、租赁合同的到期与换租阶段性的需求的增加会加剧租金的上调。

和硕机构首席分析师郭毅认为,北京正执行严格的限房限购政策,然而从实际居住需求来看,包括在本地工作的人,每年都会相应增长。这部分人如果不具备购房资格,或者不具备购房支付能力,只能选择租住。限购房政策使房屋买卖交易需求没有得到较好释放,从而转移至房屋租赁市场,即租赁市场新增较多租客需求量造成房租上涨。

  4.短期内由于资本的进入强化了机构的收储与扩张能力,也必然会推动租金价格的调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近年北京市加强租赁市场监管,经常查处违规房源,市场上低端租赁房源明显减少;另一个普遍现象是,部分长租公寓倚仗重装修、重配置,成本上抬,提高租价;此外,毕业季到来,许多潜在租客量上升,房源更为紧俏;而租金上涨也和房东的预期有关。

  5.专业机构所带来的专业性服务和居住品质的提升也会对租金带来推升性作用,尽管是合理的。

郭毅依形势预计,如果北京的房价调控政策依然坚定严格基调,加之人口政策对北京人口总量未有明显抑制作用,房租上涨将在短时间内盛而不衰。而严跃进认为,租赁业务发展,关键是要形成多元化的产品体系,从房住不炒的逻辑看,未来将出台管控政策,而且会对住房合同等进行管控,以此实现租赁市场的稳定发展。

  6.租赁需求端的消费升级,特别是不买房或买不起房的年轻90后们对居住品质的要求的明显提升,也会对租金价格带来影响。

  7.供需关系紧张,强化业主提升租金预期;且在利率上涨、货币贬值、货币政策宽松的条件下,业主提升租金用以对抗贬值风险的意愿在增强。

  客观上说,租金上涨是多因素共同作用的结果,并非资本进入这一个因素,在资本进入机构后,确有推动租金价格上涨的内在动力,不能够否认专业机构的服务和对居住品质的提升所带来的租金价格的合理上涨,但所有的上涨都是由机构和资本的介入推动这个观点我不苟同。把多因素带来的租金价格上涨归罪于单一资本因素是不准确的。

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