给我一个支点,我能撬动房价!百城居民杠杆大
分类:房产

杠杆过高的城市后期有哪些风险呢?最重要是大大提高了整个市场的敏感性。

据央行去年11月发布的《中国金融稳定报告》显示,尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平62.1%,但近年来增速较快。2008年,这一数据为17.9%,到2017年末已经达到了49%。具体从资金杠杆率看,在公布的29个城市中,大部分资金杠杆率高的属南方城市,有8座城市超过了100%,分别是厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中,厦门的居民资金杠杆率高达172.2%,深圳以144.4%位居第二,杭州以136.7%位居第三(7月30日第一财经网)。

当然了,造成这种情况一定有很多的原因。但可能的原因之一是有其他“长期消费”对“当下的消费支出”产生了挤出效应,这个“长期消费支出”就是房贷按揭。

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那么原因到底在哪?据分析,主要因素是北方很多地方以国企为主,工业化进程较早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚户区改造,很多人不用购房,即使购房也不用杠杆。而南方城市国企占比少,市场化的比例要高很多,通过杠杆购房的比例更高。同时,东南沿海地区经济发达,金融工具多,不少地方金融机构放款更加宽松,更为灵活。尤其是浙江、广东、福建等地,有投资房地产的传统,投资置业的氛围最浓。此外,北方城市居民消费观念相对保护,他们怕买房没有钱还贷款,大部分家庭不会轻易贷款购房,而东南沿海是改革开放后的最早受益者,投资的氛围很浓,加杠杆投资购房的风气蔚然成风。

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目前,衡量居民杠杆率各种指标主要是从全国层面进行衡量,最大的缺陷是没有办法识别不同城市的差异性。所以,必须下沉到城市。为此,我们基本上把有公布住户贷款余额和存款余额的城市都纳入到统计范围了。最后获得近百个城市居民的“借款余额/存款余额”数据。

作者莫开伟系中国知名财经作家 中国地方金融研究院研究员

所以,至少到目前,我们仍然要怀着感恩的心态去看待这段杠杆的上升之路。

同时,鼓励更多的城市居民转变住房理念,从购买房子生活向租房生活转变,保持科学理性的购房消费理念,增强城市居民降低资金杠杆率的积极性和主动性。与此同时,鼓励城市居民改变投资理念,不能把过多的资金投在房产上,合理配置家庭资产结构,适当增加金融增产比如股票、债券、银行理财产品等投资比例,合理家庭资产状况,降低资金杠杆率。此外,各级政府部门督促银行部门应围绕降低居民金融杠杆率做文章,激励银行机构增强房地产宏观调控大局意识,消除个人住房贷款是优质贷款以及为了保信贷增长目标而盲目给居民发放按揭贷款的做法,通过提高个人按揭贷款门槛、提高房贷利率等手段来调节个人住房贷款的大幅增长,为降低南方城市居民资金杠杆率营造有利的金融环境。

当这部分群体的人数达到一个临界点时(杠杆率越高,这部分群体的数量越多),就会对市场的稳定性造成影响。

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市辖区在岗职工平均工资收入与城市居民杠杆率

从目前看,南方城市居民资金杠杆率高,到底会带来哪些问题?从当前情况看,最大的问题是资金高杠杆率挤压城市居民消费增长能力,对内需拉动经济带来较大的压力。据央行近日发布的《中国区域金融运行报告》显示,居民杠杆率水平对消费增长的负面影响值得关注,居民杠杆率水平每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。如据披露,深圳居民资金杠杆率超过了100%,2012年深圳的社会消费品零售总额仅次于北上广,位居全国第四,但到了2018年,深圳仅位居全国第七,被重庆、武汉和成都拉下了不小的距离,主要原因是深圳居民将更多的资金用于购房投资,2018年,深圳的住户贷款余额达19942.95亿元。

这也很好理解,我们可以假设当前购房家庭在未来三年内工资性收入有一定的增长,但不出现太大的变化,那么扣除每个月的按揭后,多数家庭可支配收入就越来越少,能花到其他消费领域的钱自然也更有限。

同时,也让更多的资金流向了楼市领域,在一定程度上增加了楼市调控的难度,也会带来一定的房地产金融风险。据银保监会主席郭树清近日在公开场合表示,近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。当前,对居民杠杆过快上升风险应引起重视,因为我国居民在2008年国际金融危机后经历了三轮快速加杠杆,杠杆水平从新兴市场经济体向发达经济体迅速靠拢,安全空间被快速消耗。显然,居民资金杠杆率过高,有可能带来银行资产恶化,引发信用危机,最后将风险转嫁给金融机构,诱发系统性金融风险,影响国家金融安全及社会的稳定。此外,居民资金杠杆率过高,还有可能诱发系统性社会经济问题。它透支了居民的投资消费能力,在很大程度上有可能抑制南方城市居民的创新能力,对于南方这些城市未来发展也将带来不利影响,有可能使南方城市的发展动力减退,最终降低南方城市的发展速度和潜力。而且,还有可能降低南方城市广大民众生活消费能力和消费质量,增加生活压力,降低生活幸福指数。

关键是投资、投机客,也就是手里有两套房或者更多套房的,这部分群体购房算的是投资回报率,而不是自己住的舒不舒服。当市场预期发生变化时,如果杠杆用的过高,迫于压力就存在快速变现手里房源的可能。

居民资金高杠杆率通常指住户贷款与住户存款的比率, 居民资金高杠杆率就是贷款增长较快而存款增长较慢的结果;也有称住户部门杠杆率,即居民贷款余额与当地人均GDP的比率。目前我国城市居民资金杠杆率一个典型的特征就是,南方城市居民资金杠杆率普遍高于北方城市,在29个城市中,住户部门杠杆率超过60%的城市全部来自南方,杠杆率超过70%的城市全部来自东南沿海发达地区。

我们先来看下收入水平跟负债的匹配度。下图可以看出,整体来看,居民杠杆率高的城市,平均工资收入也高。这表明整体上来说目前居民负债的程度与收入是相匹配的。但,部分城市出现偏离的情况较为明显。

由此,对南方城市居民资金杠杆率过高现象应引起重视,各级政府部门应积极作为,尤其应以7月30中央政治局会议在研究当前经济形势、部署下半年经济工作确定的坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位、落实房地产长效管理机制、不将房地产作为短期刺激经济的手段等要求,各级政府应进一步加大房地产及楼市调控力度,在发展房地产上不能有丝毫的侥幸心里,严厉禁止楼市中投资投机炒作行为,坚决遏制楼市价格的过快上涨;同时,坚决做到不让房价上涨的幅度超过居民收入增长水平,更不能超过GDP的增长速度,为有效降低南方城市居民资金杠杆率奠定坚实基础。

但,整体合理并不意味着结构合理。家庭部门债务总量不高的表象有可能遮掩了城市间家庭债务的重大差异。

风险三:如果杠杆是由本地正常需求加载的,那么信贷政策收紧条件下,前期需求大量透支,后期成交量回调幅度加大。杠杆高的城市表明需求透支已经非常严重,这点很好理解,借助杠杆很多个人或家庭提前“上车”了。再加上近期利率水平持续上浮,首付比提高,接下来就是购买力不足。

城市居民杠杆率与职工工资收入的关系

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哪些城市出现偏离呢?厦门、珠海、合肥、宿迁、惠州、郑州、重庆、贵阳、南宁等城市职工平均工资收入与杠杆率并不匹配,体现为收入中等,但杠杆率奇高,后期风险的自我出清仍存在较大压力;

目前“杠杆率”存在较多的口径。其中,有一类指标可以称为宏观杠杆率,宏观杠杆率又分两种,一种是全国居民的资产负债率(总负债/总资产),另外一种是负债水平(总负债/GDP)。本文主要基于"总负债/总资产"来衡量城市居民的杠杆率。

2017年34城居民杠杆率与与月度价格变异系数的关系

城市杠杆率与2018.7房价平均同比涨幅(百城)

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34城2014-2017居民杠杆率变化与社会消费品零售总额增速的关系

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按照这个逻辑,真正开始加杠杆且受政策影响较小的是2016年,所以用2016年的数据是最可能得出准确结论的。

我们认为,未来无论是从降杠杆的角度,还是在风险可控的前提下继续加杠杆,要有效应对债务风险,对个人来说提高人力资本价值是唯一可靠的途径。而对城市来说提升城市整体的人力资本价值也更为重要。这,才是城市正确解决、控制居民信贷风险的正确方式。

改革开放后,我们的金融创新速度大大加快,居民接受速度也很快,观念的阻碍吹弹即破。1998年之后,为了配合住房货币化改革,中国开始发展住房金融,首先是在50个大中城市推出住房按揭贷款。

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2017百城分城市级别住户杠杆率差异

风险一:购买能力透支,价格调整压力加大。对房地产市场来说,后期的风险无非就是量价回调的风险。随着“抑杠杆”政策的推进,那些高杠杆的城市回调幅度也更大。而杠杆水平处于较低的城市则表现较好。

第二种情况对应的风险最严重,所以我们还要看下第四种风险——外地投资客大量加载杠杆造成的风险。

值得注意的是,目前我国居民的杠杆率与整体的经济发展水平并不完全一致。西部地区与中部地区或山东半岛地区相对比,偏高的居民杠杆率与经济发展水平并不适应;一线城市如果考虑深圳的极值效应,整体其实并不高,重点是二线城市的杠杆率水平非常高,这值得我们充分重视后期的风险。

相比这些高杠杆城市,北京、上海属于高收入-低杠杆率型城市,整体信贷风险管控较好。

49%对13%,这就是中国居民20多年杠杆率完美的逆袭之路。从辛苦存钱给别人消费,到提前消费自己的未来收入。正是杠杆的力量使大部分人能够将人力资本提前变现,消费预算大大拓宽,实现“美好生活”。

34城2014-2017居民杠杆率变化

www.61619.com,当然了,城市居民准确的总资产和总负债我们并没有办法得知,这个甚至居民自己都不是完全能算的过来。虽然银行存款里的货币资产只是流动资产的一部分(流动资产加上非流动资产才是总资产)。但银行里的负债也仅仅只是一部分(普通居民负债通常还包含各类民间借贷)。综合考虑,我们间接地用银行负债/银行存款来衡量城市居民杠杆率。

中受教育年限-高负债率城市:厦门、合肥、杭州、苏州、南宁、贵阳、惠州这些城市杠杆率较高,但人口平均受教育年限处于中等水平,未来人力资源收入有一定的增长潜力;

中国百城分区域2017住户杠杆率

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2014年34城居民杠杆率与月度价格变异系数的关系

加杠杆的方式可能相对简单,那就是货币宽松、信贷支持。但降杠杆或稳杠杆的方式却有多种多样。中国的金融制度创新仍要继续,居民实现“美好生活”仍然要合理借助杠杆的作用。

再来看下未来收入增长潜力跟负债的匹配度。工资收入是当下的,所以我们还要看未来的偿债能力。为了说明这个问题,我们选择常住人口的受教育年限这个指标。

以前老是会看到分析为什么中国人爱储蓄的文章,但现在看到的更多文章是分析中国居民为什么爱举债买房。以往金融不发达以及社会保障不健全导致家庭消费决策大大受限。

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高受教育年限-高负债率城市:深圳、珠海、南京人力资本受教育年限较高,但居民的负债率也非常高,后期在稳住居民负债率的前提下,通过较高的人力资源收入增长潜力是能够实现自我出清的。

杠杆率过低很好理解,不敢借钱也意味着不敢消费,这种情况下消费的绝对规模跟增长速度应该都上不去。

为了更好地认识这种脆弱,我们就得好好研究下衡量举债风险的核心指标——杠杆率。

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整体来看,在限贷政策、利率上升的背景下,本轮房地产加杠杆的周期已经结束。接下来,我们更应该关注的是哪些城市有能力进行风险的自我出清。

所以,中长期来看风险主要在于第一种和第二种内部的个别城市。

例如,张三刚读完大学并找到了工作,那么他的主要财富就是他未来年复一年的工作收入流,这些收入流今天的总折现值即为他的人力资本价值。那么,千千万万个张三的人力资本共同构成了一个城市的人力资本池,池子里大致根据受教育程度形成收入的阶梯分布。这些人力资本就是未来消化这些债务的主体。

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