【业绩会直击】龙光地产(03380.HK):股息同比增
分类:股票基金

3月19日,龙光地产召开了2018年财年的业绩发布会,出席者包括主席兼执行董事纪海鹏,行政总裁兼执行董事纪建德,高级副总裁兼执行董事肖旭,首席财务官兼执行董事赖卓斌。

龙光地产:2020年销售目标800亿,会保持35%的派息率来自智通财经app的原创专栏

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继龙光地产在8月10日公布2017年中期业绩之后,8月11日,各大券商投行也陆续发布龙光地产的研究报告,纷纷调高龙光地产的目标价。比如,花旗就在其研报指出,将龙光地产的目标价由8.1上调至8.88港元,并重申龙光地产为首选股。

一、经营情况

龙光地产中期业绩表现强劲,获得业界一致好评。公司这样高速增长的盈利能力能否持续?在8月10日的投资者会上,龙光地产管理层给出了答案。有机构向智通财经APP披露了此次会议的干货。

业绩大幅增长,可圈可点。2018年,龙光地产实现营业收入441.37亿元人民币,同比增长近59.4%;毛利润首次突破百亿大关,达到148.87亿,同比增长56.4%;实现核心利润76.55亿,同比增长65.7%;合约销售额718亿,同比增长65.4%,超额完成700亿销售额的目标。

2020年销售额要达800亿

利润率方面,龙光地产2018年,销售毛利率保持在35.6%,同比增长0.6pct;核心净利润率17.3%,同比增长0.6pct,双双保持高位增长,两个指标均位列行业前茅。

关于龙光地产的中期业绩,有一个需要注意的点是,上半年该公司的合约销售均价为15452元人民币/平方米,同比增加了29.8%。智通财经APP注意到,受今年3月以来不断加码的楼市调控政策影响,在已发布中期业绩的内房中,有些房企合同销售均价出现不同程度的下滑。相比之下,龙光地产还在上涨,这为其将来的高毛利打下铺垫。

土储优质,支撑利润高速增长。截止到去年2018年的12月31号,龙光地产的总储备货值是6520亿元,土储资源丰富。从土储布局来看,货值超过八成布局于大湾区,仅布局深圳的土储就超过三成。从项目属性分类来看,其中的2500亿的土储属于城市更新项目,这部分项目产生的更新改造利润丰厚,回报率高。

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融资成本较低,资本结构优良。2018年,龙光地产的加权平均的融资成本是6.1%。公司的融资渠道多元稳定,包括境内外银行贷款、境内公司债券、境外优先票据等;其中60%是属于境内融资,40%属于境外,并不过分依靠单一融资渠道,确保公司资金来源稳定、低成本。另外,截至2018年末,公司持有现金357亿元人民币,现金短债比超2倍;而净负债率为63.2%,比2017年下降近5pct。总体而言,公司负债水平较低,且未来不存在短期债务集中到期的情形,资金面稳健,在未来足以满足公司继续扩大规模的资金需求。

实际上,龙光地产上半年的各项高盈利指标就已经超出了业界的预期。数据显示,上半年该公司的营业收入为123.8亿元,同比增长94.6%;核心利润同比增加195.4%至25.5亿元;股东应占利润飊升166.1%至34亿元。另外,该公司的核心利润率提升7个百分点至20.6%;毛利率上升9.2个百分点至39.5%。

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在销售方面,上半年,龙光地产的合约销售额约为193.1亿元,同比增长34.2%,合约销售面积约119.1万平方米。从区域结构来看,龙光地产在粤港澳大湾区的销售表现颇为强劲。在公司上半年合约销售总金额中,粤港澳大湾区销售占比约52.4%,汕头区域占比约33.5%,剩余其他区域占比合计约14.1%。

盈利能力强,支撑派息率大幅增长。龙光地产的营收高速增长的同时,物业销售的毛利率保持稳定的增长。销售体量和利润率双增长,保证了公司的利润高速增长。2018年,公司核心利润76.55亿,同比增长65.7%。在利润高速增长的基础上,龙光地产提高了派息率。2018年全年股息75仙/股,而2017年的股息41仙/股,同比增长83%。股息回报的增长高于净利润的增长。二、布局粤港澳大湾区重要极点

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2月18日晚间,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。粤港澳大湾区由9+2城市组成,包括广州、深圳、中山、惠州、东莞、佛山、肇庆、珠海九个城市和香港、澳门两个特别行政区。

值得一提的是,鉴于公司在上半年的优异表现,龙光地产在8月10日宣布上调2017年全年合约销售目标,由年初原定的345亿元调升至370亿元。而根据公告显示,2017年前7个月,龙光地产的合约销售额已达228.3亿元,占经调高目标的62%。

龙光地产在粤港澳大湾区已基本实现城市群全覆盖,是布局粤港澳大湾区中最有竞争力的公司之一。从总量来看,龙光地产在粤港澳大湾区就有超过5300亿的土储货值。其中,2018年,龙光地产取得招拍挂用地总面积747万平方米。 其中近八成布局在粤港澳大湾区。

根据龙光地产管理层在投资者会上的介绍,从2017年开始,公司的销售额计划每年增长30%以上。在盈利方面,因为龙光地产的土储主要集中于2014年、2015年、2016年上半年拿下的低价地,项目利润空间大,因此,只要公司的年销售额达到30%的增长,利润就大于30%的增长。到2020年销售额达到800亿元,利润达到100亿元,这是龙光地产的一个目标。

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龙光城毛利率达60%奇货可居

从区域布局来看,在粤港澳大湾区的9+2城市里面,龙光地产在深圳的布局超过1800亿元,寸土寸金,土储价值高。深圳是广东省的龙头城市,最具有辐射力,是粤港澳大湾区的最具有投资潜力的城市之一。龙光地产在深圳现在已经拥有了12个地铁物业项目,未来将为企业提供稳定的现金流。龙光地产粤港澳大湾区的布局极具潜力。

一直以来,龙光城作为龙光地产在深圳的明星楼盘之一,备受关注。早在2016年,龙光城这一个项目就贡献了85亿元的预售额。作为高毛利率的楼盘,其销售对公司的毛利率有举足轻重的作用。

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龙光地产管理层表示,上半年龙光地产的毛利率大幅提升,这其中最主要的原因之一是深圳地区有一些高毛利的项目交付,如龙光城就有两期交付。

同时,土储开发周期的结构合理。6520亿的土地储备货值中,4020亿是近期土储;2500亿是孵化中并购及城市更新项目的土地,价值含量高。为公司业绩未来持续增长可期奠定坚实基础。问答环节

据了解,龙光城是该公司战略性布局粤港澳大湾区的一个项目,受益于当时地价低廉,根据龙光地产管理层的介绍,该项目现在的毛利率达到60%以上,并且这个项目还存着有将近300个亿的货值。

1、销售的区域的分布?毛利水平怎么样?

另外,对于龙光地产后期在粤港澳大湾区新扩展的货值,按照公司的测算,土地的楼板价大概占到售价的比例都是在20%至30%,所以可以合理的推测,未来结转的这些大湾区的货值,毛利率一定也是30%-40%。

从比例上来看,粤港澳大湾区项目占比是最大的,大概占到60%。其中,深圳的占比是最高的。

智通财经APP注意到,由于销售规模远高于结算规模,截至2017年6月30日,龙光地产已售待未来结转的合约销售金额约为230.3亿元,其中项目利润率较高的粤港澳大湾区占比约为57%,已经高度锁定公司在未来一段时期内的利润增长。

从结构上来看,位于粤港澳大湾区的项目毛利水平较高。粤港澳大湾区占比增长,有利于提高总体的毛利水平。

另外根据公告显示,2017年下半年龙光地产继续推出多个高毛利项目,包括:全新推售深圳光明新区的玖龙台;继续推售深圳北商务片区的地铁上盖项目玖钻和坪山新区的玖云著新一期货源;全新推售汕头东海岸新城的新开发项目御海天宸等。

2、2018年,公司大概340亿元的土地支出。2019年这块的预算大概怎么样呢?

保持35%的派息率

基本上会按照销售额50%左右进行控制。公司过去这五年都是这样控制,按照销售的比例来进行控制,负债率就能比较好得保持。这是一个财务上有量入为出的一个原则。

受益于上半年盈利大增,龙光地产首次派发中期股息。

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