楼市贷款遭严查 赎楼贷疑穿马甲 月供贷放大杠杆
分类:理财保险

摘要:[所谓赎楼,是指在二手房交易时,卖方需要结清欠款,赎出房地产证,才能进行正常交易。赎楼大致有三种模式:担保赎楼、垫资赎楼和买方首付款赎楼。] 资产荒下,素以安全著称的住房金融业务开始成为抢手货。 作为住房金融的主力军,银行不仅持续加码个人住房...

据装一网了解,除了常规的房贷业务以外,“寄生”于楼市的贷款业务还有很多,其中“最赫赫有名”的自然是已经被监管部门明令禁止且严查的首付贷,而短期垫资的赎楼贷也属于其中;此外,月供贷的资金投向虽然不是楼市,但是其客观上给房贷客户“加杠杆”,导致客户月供金额短期内激增。

  [所谓“赎楼”,是指在二手房交易时,卖方需要结清欠款,赎出房地产证,才能进行正常交易。赎楼大致有三种模式:担保赎楼、垫资赎楼和买方首付款赎楼。]

如果你以为“按揭贷+开发贷”就是涉房贷款的全部,那么很遗憾你已经OUT了,尽管仅这对组合的规模合计就已经超过22万亿元了。

  资产荒下,素以安全著称的住房金融业务开始成为抢手货。

图片 1

  作为住房金融的主力军,银行不仅持续加码个人住房按揭贷款,此前一度沉寂的房屋抵押贷也开始被推出市场。

赎楼贷疑似“穿马甲

  银行的需求带动了各路金融机构的热情。11日,光大银行、太平洋产险、大道金服三方联手推出产权交易保险,剑指住房金融中的赎楼业务。此前,邮储银行、中信银行、众安保险、联合保险等都推出了类似的业务。

或许是受到去年楼市成交火热的影响,赎楼贷曾经也在去年火爆了一把。不过,如今随着强监管持续,赎楼贷疑似也穿上了“马甲”低调进行。

  事实上,赎楼本是担保公司、小贷公司的既有业务,在网贷细则出台之前,也有相当一部分P2P涉猎赎楼等住房金融,之后,随着网贷细则对于借款人金额的限制,P2P的住房金融业务存量逐渐萎缩。

赎楼是二手房交易中的常见术语,意为付清卖方房产的抵押贷款本息并注销抵押登记,将房产证赎出;房产证赎出且抵押登记被注销后,视为赎楼完成。而卖方为了赎楼申请的借款,则被称之为赎楼贷。去年,部分线上平台对于赎楼贷热情高涨,在首付贷被监管叫停后,赎楼贷甚至一度成为部分中介的“拳头产品”。据装一网了解,即便是在去年资金成本稍低时,赎楼贷的综合服务费也在年化18%以上,部分二线城市甚至达到月息在1.8%-2%之间。

  而保险公司的出现实际上是替代了原本担保、小贷以及P2P扮演的角色,将担保、过桥垫资转变为保单的形式,并。传统金融开始替代民间金融成为住房金融的主要参与者。

此外,赎楼贷实际上规避了监管部门对于转按揭的限制,并且部分赎楼贷出现变形:部分赎楼的目的并非是为了便于房产交易,而是为了提高估值重新抵押。“2016年一线城市房价快速上涨,部分房主希望按照新估值向银行申请抵押贷款,因此急于偿还原有的按揭贷款或抵押贷款”,曾有担保公司人士表示。不过,在银行业人士眼中,“贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的赎楼贷,另一方面又申请金额和比例较高的房屋抵押贷款,其流动性风险明显增高。”

  保险深入住房金融

去年10月份,赎楼贷也被监管部门纳入整治范围。例如,彼时由广东省住房城乡建设厅会同多个部门联合制定的《广东省房地产开发企业和房地产中介机构从事互联网金融业务风险专项整治工作实施方案》正式公布,根据上述方案,重点整治的对象就包括了房地产中介机构通过互联网平台、关联公司或第三方金融机构等为交易双方提供赎楼贷、尾款贷以及首付贷等产品。

  所谓“赎楼”,是指在二手房交易时,如果卖方房产是按揭购买且贷款尚未结清,即房屋抵押给了银行,卖方需要结清欠款,赎出房地产证,才能进行正常交易。赎楼大致有三种模式:担保赎楼、垫资赎楼和买方首付款赎楼。

随着监管的介入,从表面上来看,去年开展赎楼贷业务较多的几家平台如今都回避了相关产品。不过,近日调查后发现,仍有平台疑似推介以赎楼贷为底层资产的理财产品。

  担保赎楼是由担保公司提供担保,银行向卖方发放短期信用贷款,或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款,赎出房地产证;垫资赎楼是由担保公司、小贷公司等民间金融机构向卖方发放借款,用于偿还原按揭/抵押贷款,赎出房产证。买方首付款赎楼是买方用首付款为卖房赎楼。

某与地产颇有渊源的互联网理财平台的客服人员在暗访时表示,该平台近期的理财产品中,期限为11个月的源自于房租贷业务,12个月的产品源自于装修贷业务,而期限在1个月-3个月的产品源自于赎楼贷业务。

  赎楼原本是银行和担保公司、小贷公司的既有业务,银行的赎楼业务通常与指定担保公司合作,以降低风险。尽管模式不同,但上述三种赎楼方式均为先赎楼后放款。

对比了该平台10月份募集的两款产品,期限分别为30天和12个月。两个产品属于同一个系列,项目描述均为“借款人使用资金用于装修或购买家具家电”。但是,12个月期限产品的借款用途为家庭装修,还款来源为个人收入;而30天期限产品的借款用途为自用,还款来源为房屋买卖中的卖房款。虽然就项目简介而言,30天期限理财产品中没有明示的赎楼或垫资的表述,但是还款来源确实引人遐想。此外,该类理财产品给付投资者的收益率并不算突出,大约在6%左右,但依旧十分受投资者青睐,上述规模为13万元的项目,在10秒内即被4位投资者认购而空;该平台另一款类似的短期项目规模为20万元,也在3分8秒内被“秒杀”。

  而保险公司的出现改变了传统的赎楼模式,并衍生出新的业务流程:买卖双方通过地产中介签合同以后,先投保一份产权交易险,买方银行直接发放已经获得审批通过的按揭款,这样卖方就可以提前收到房款,其余的过户、抵押等手续可随后再办理。

在另一家平台,曾经与赎楼贷业务相关的理财产品系列已经不再详细描述项目用途,仅笼统地表示“借款用途为短期资金周转”。但是观察,该平台9月份推介的总规模动辄达百万元的理财产品的期限大多为30天-50天,能够在短期内完成百万元的本息还款,借款人的还款来源同样值得推敲。

  大道金服董事长柳博对本报说,相较于传统的先赎楼后放款的方式,这种产权交易险交易方式可以提前一个多月实现房产交割,卖方也可以较快地收到款;新模式的客户费用比原来降低一半以上;保险公司对整个交易过程承保,抵御可能发生的风险。

月供贷放大杠杆

  事实上,产权交易保险是海外比较成熟的保险产品,比如TitleInsuranceCompany就是专门从事产权交易保险的保险公司。除了太平洋产险以外,今年包括众安保险、联合保险等也相继推出了产权交易保险的服务。

据装一网了解,对于贷款购房者“加杠杆”的现象不仅是集中在首付阶段,在贷款购房人完成交易后的每月还款环节,也有专门的信贷产品跟进放贷,美其名曰月供贷。与低调的赎楼贷不同,月供贷如今依旧保持着高调。“我们的月供贷业务与多家银行有合作,要具体看您的情况来判断哪家银行能放贷”。

本文由www.61619.com发布于理财保险,转载请注明出处:楼市贷款遭严查 赎楼贷疑穿马甲 月供贷放大杠杆

上一篇:【www.61619.com】理财资金入市渠道未断 下一篇:本周西南地区银行理财产品盘点:25款结构性产品
猜你喜欢
热门排行
精彩图文